طرح سند دار شدن اماکن روستایی


زلزله

منوچهر میرزایی قلعه – دانشجوی کارشناس ارشد حقوق ثبت  و کارشناس رسمی امور ثبتی قوه قضائیه

مالکیت بر زمین شکل قانونی رابطه بین انسان و زمین را مشخص می کند. اگر چه شکل قانون نتیجه این رابطه است، خود نیز بر روی توسعه و تحول روابط بین انسان ها و سایر عوامل تولید اثر می گذارد. این اشکال قانونی هم می تواند توسعه را به تاخیر بیندازد و بر عکس، نقش مترقبانه ای را بازی کرده و توسعه را باعث شود.
مالکیت دارای سه رکن اساسی است یکی شخص بنام مالک و دیگری شی یعنی مملوک و سوم نسبت و علقه بین شخص و شی ملک و ملکیت که جهت اضافه می باشد و مالکیت مالک و مملوک بستگی به آن دارد.
مسئله مالکیت بر زمین و اماکن در ادوار مختلف تاریخ ایران تاثیرات قابل تاملی بر جامعه ایرانی بخصوص نواحی روستایی بر جای گذاشته است؛ از آنجا که زمین بستر اصلی گنجینه ها و ثروت های مادی روستاییان است از نظر اقتصادی ارزشمند و برای رفع نیازهای جوامع روستایی موارد استفاده متعدد دارد. بر این اساس خانه ها و اماکن روستایی یکی از منابع سرمایه ای جوامع روستایی به شمار می آیند که مالک آنها نیازمند است با تکیه بر قانون از نظر حقوقی نسبت به دارایی خود احساس امنیت نماید. از سوی دیگر نیاز به اطلاعات زمین به منزله پایه و زمینه ای برای توسعه و کنترل منابع زمین، شناسنامه دار شدن هر واحد آن را در اولویت قرار می دهد.
در کشور ما اگر چه توجه به تعیین مالکیت و صدور سند به طور رسمی سابقه ای 100 ساله دارد ولی جامعه روستایی از این حیث همانند سایر جوانب از جامعه شهری کشور عقب تر است به طوری که تا سال های اخیر صدور سند مالکیت مشاع برای روستا ها سبب شده تا غالب اماکن روستایی از سند مالکیت رسمی بهرمند نباشند.
این وضعیت نه تنها سبب کاهش تعلیق روحی – روانی روستاییان به زادگاهشان (با توجه به شکاف زندگی شهری و روستایی) شده است بلکه سطح برخورداری روستاییان از تسهیلات و … را کاهش داده است.
جدید بودن تعیین مالکیت و صدور سند به طور رسمی و انجام آن به طور گسترده در کشور برای نخستین بار، نیاز به زمینه سازی برای شناساندن اثرات آن در جامعه روستایی دارد. طرح صدور سند مالکیت بافت مسکونی روستاهای کشور از آنجایی لازم به اجرا شد که با تکرار حوادث طبیعی در کشور و خسارت فراوان به بافت مسکونی آسیب پذیر انگیزه توجه به بهسازی روستا افزایش گرفته بود. بر این اساس دولت بنیاد مسکن انقلاب را موظف کرد تا از طریق اعطای وام های کوتاه و بلند مدت با سیاست سودهای کم بهره، برای ساختمان سازی بر اساس ضوابط و استانداردها در راستای کم کردن خسارات ناشی از حوادث غیر مترقبه اقدام نماید. طبق روال بانکهای عامل، می بایست وام ها مبتنی بر ضمانت در اختیار متقاضیان قرار گیرد تا برگشت وام ها تضمین گردد.
به دلیل عدم اجرای مقررات ثبتی و صدور اسناد مالکیت توسط مراجع مربوطه طی سالیان گذشته، تضمین بازپرداخت وام ها توسط دولت و سازمان برنامه و بودجه تعهد می شد و این سیاست خود در مرحله اجرا برای متقاضیان که می بایستی جهت ضمانت بازپرداخت وام اقدامات متعدد و زیادی انجام می دادند مشکل بود و هم برای دولت چون اکثرا وام ها در موعد مقرر پرداخت نمی شد. بنابراین مسوولین مصمم شدند که جهت رفع این نقیصه به مالکیت روستاییان بر املاک شان رسمیت داده و آن را جایگزینی مطمئن برای تضمین های لازم بنمایند. این چنین شد که در راستای عمران و توسعه روستایی مستند کردن حوزه مالکیت خانوارهای روستایی مجددا مورد توجه قرار گرفت و ابتدا در برنامه توسعه دوم در قالب تبصره 71 در روستاهای بالای 400 خانوار و مراکز دهستان ها و در برنامه سوم تحت عنوان ماده 140 در روستاهای بالای 200 خانوار و مراکز دهستان ها و در برنامه چهارم تحت عنوان ماده 133 در کلیه روستاهای دارای شورای اسلامی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و سپس آیین نامه اجرایی آن پس از تصویب در هیئت دولت به دو ارگان مجری طرح، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ابلاغ گردیده است. طرح در جهت اعطای امنیت به خانوار های روستایی آغاز به کارکرد و مبنای عمل آن قوانین و نقشه های طرح های هادی روستایی بودند که هم اکنون نیز به صورت قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ادامه دارد صرف نظر از اینکه در زمان اجرای قانون بی توجهی به آئین نامه و قانون شده و احتمال ابطال اسناد را قوی نموده است و دلیل مشکلاتی در آینده خواهد شد ؛ می توان اهداف عمده طرح سند دار کردن اماکن روستایی را به شرح زیر در نظر گرفت:
1- مدیریت کارآمد منابع زمین ؛
2- کمک به مقاوم سازی مساکن ؛
3- تقویت هویت اجتماعی ؛
4- استفاده از تسهیلات بانکی ؛
5- کمک به رونق اقتصادی روستا؛
6- برابری اجتماعی ؛
7- توسعه مشارکت های مردمی ؛
8- جلوگیری از مهاجرت های بی رویه ؛
9- فراهم نمودن مهاجرت معکوس به روستا.
مراحل صدور سند اماکن روستایی بدین شرح
می باشد که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بنياد مسكن انقلاب اسلامي مشترکا موظفند در طول برنامه های توسعه براي كليه روستاهایی که شامل طرح می شوند سند مالكيت صادر نمايند؛ بصورتی که گردش کار آن به شرح زیر می باشد:
– شناسايي روستا با توجه به دستورالعمل اجرايي؛
– اخذ جريان ثبتي روستا از اداره ثبت شهرستان؛
– تشكيل جلسه با شوراي اسلامي و اهالي روستا جهت ترويج و مشاركت روستائيان؛
– انتشار آگهي در يكي از روزنامه هاي محلي؛
– الصاق آگهي در معابر و مكانهاي عمومي روستا؛
– معرفي يك نفر از پرسنل بنياد مسكن انقلاب اسلامي به عنوان نماينده روستائيان با اخذ نمایندگی از روستاییان به اداره ثبت اسناد شهرستان؛
– نقشه برداري از بافت مسكوني روستا؛
– ترسيم نقشه تفكيكي كل بافت روستا و رسم نقشه هر واحد مسكوني؛
– تشكيل پرونده جهت ارائه به اداره ثبت شهرستان براي هر واحد مسكوني؛
– در صورتيكه محدوده مورد عمل تحديد حدود شده باشد و متصرف مدارك دال بر مالكيت داشته باشد توسط اداره ثبت محل صدور سند مالكيت سند صادر و تحويل نماينده بنياد مي گردد؛
– تحويل سند توسط نماينده بنياد به مالک .
اکنون که بیش از 15 سال از اجرای طرح صدور سند خانه های روستایی، می گذرد لازم است میزان دستیابی به اهداف این طرح همچون ارتقای سطح زندگی و معیشت روستاییان و دستیابی به توسعه پایدار در روستاهای کشور بررسی شود تا اثرات اجرایی طرح را آشکار و در جهت پر بار تر نمودن اجرای طرح به ارائه پیشنهادهایی اثر گذار در این زمینه پرداخت .
چارت : نحوه تاثیر و ارتباط طرح سند دار شدن اماکن روستایی با متغیرهای توسعه در شرایط موجود

157

اطلاعات موجود ما را به این نکته راهنمایی می کند که طرح صدور سند اماکن روستایی توانسته است تغییراتی را در سطح زندگی روستاییان به وجود آورد. بصورتی که این طرح در نواحی روستایی در ابعاد اجتماعی و اقتصادی توانسته است تغییرات مثبتی را در زمینه تقویت هویت اجتماعی، تقویت حقوق مدنی، جذب سرمایه، تسهیلات مالی، جلوگیری از بروز اختلافات محلی، ایجاد نظم در معاملات و قرار گرفتن املاک در چرخه اقتصادی در پی داشته باشد.
اما با توجه به شرایط پیش رو، باید توجه داشت که آثار طرح صدور سند مالکیت اماکن روستایی بر جوامع محلی به طور طبیعی به وقوع نخواهد پیوست؛ بلکه برای تحقق آن باید این طرح به
گونه ای موثرتر مدیریت شود؛ لذا با توجه به محدودیت های ارائه مطلب اقدامات معدود زیر پیشنهاد می گردد:
– در زمینه هزینه طرح بهتر است مانند گذشته نسبت به افرادی که از نظر مالی ضعیف هستند (افراد تحت پوشش کمیته امداد و ….) معافیت هایی در نظر گرفته شود؛
– با توجه به ارزش املاک بافت اماکن روستایی در مورد صدور و تعویض سند از دفترچه ای به تک برگی و تفکیک و غیره، شایسته است در این مورد تجدید نظر شود و برابری وصول هزینه ها در اسناد روستایی در موارد مشابه نا عادلانه است.
– از آنجا که در قانون جدید الزاما طرح صدور سند باید از طرح هادی تبعیت کند، بهتر است در روستاهایی که طرح هادی آن ها پس از اجرای طرح صدور سند مورد بازنگری قرار می گیرد، نیز موارد قانونی رعایت شود؛
– در شناسایی مالکیت ها مخصوصا زمان
نقشه برداری بهتر است از افرادی کمک گرفته شود که در روستا مسوولیتی دارند (دهیاران ) تا در مورد اشتباهات احتمالی پاسخگو باشند؛
– برخی از کارها مثل تکمیل فرم ها و… بهتر است توسط دفاتر پیشخوان دولت انجام گردد؛
– صدور سند برای زمین های داخل بافت روستا به شرط دارا بودن حداقل 2 متر دیوار یا پرچین دور آن است که این امر مشکلاتی را برای روستاییان فراهم نموده که مجبورند یا با هزینه بالا زمین خود را محصور نمایند یا از دریافت سند صرف نظر کنند. لذا شایسته است صدور سند زمین های داخل بافت روستاها به جهت آنکه عملا تفکیک محسوب
می شوند بهتر است در حد پی ساختمان پذیرفته شود.